Dalam proses membeli atau menjual apartemen, pajak jual beli apartemen menjadi salah satu aspek penting yang harus dipahami dengan baik oleh semua pihak. Pajak ini tidak hanya mempengaruhi biaya transaksi, tetapi juga berperan dalam memastikan kepatuhan terhadap peraturan perpajakan yang berlaku.
Dalam artikel ini, kami akan membahas berbagai hal yang perlu Anda ketahui mengenai pajak jual beli apartemen agar proses transaksi properti Anda berjalan lancar.
1. Pajak Penghasilan (PPh)
PPh (Pajak Penghasilan) dalam konteks transaksi properti adalah pajak yang dikenakan pada penjual atas penghasilan yang diperoleh dari penjualan tanah dan/atau bangunan. Untuk penjual perorangan, tarif PPh adalah 2,5% dari nilai bruto transaksi penjualan, yang merupakan harga jual properti yang tercantum dalam Akta Jual Beli (AJB).
Namun, besaran PPh yang harus dibayarkan tidak serta merta berdasarkan persentase dari harga jual apartemen, tetapi juga memperhitungkan berbagai biaya yang terkait lainnya, seperti biaya perolehan tanah, biaya pembangunan, biaya pemasaran, dan lain sebagainya.
Pajak ini harus dibayarkan oleh penjual sebelum atau saat penandatanganan AJB dan menjadi syarat untuk melanjutkan proses balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan.
PPh yang berlaku di Indonesia adalah PPh Pasal 22 atau PPh Pasal 25, tergantung pada mekanisme pembayaran pajaknya.
2. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Jenis pajak yang kedua adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Pajak ini merupakan pajak yang pemerintah wajibkan atas penjualan barang dan jasa, termasuk apartemen. Sebenarnya, subjek pajak PPN adalah pengusaha atau penjual apartemen. Namun, beban pembayaran pajak ini umumnya ditanggung oleh pembeli.
Untuk apartemen baru saat ini, tarif PPN yang berlaku untuk penjualan apartemen adalah 11%. Perhitungannya umumnya didasarkan pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat. Adapun, NJOP ini bisa berbeda dengan harga jual apartemen yang tertera.
Misalnya, Anda ingin membeli apartemen seharga Rp1.000.000.000 dan NJOP yang berlaku adalah Rp800.000.000, maka perhitungan PPN yang harus Anda bayarkan adalah 11% x Rp800.000.000 = Rp88.000.000.
Sebagai pembeli, Anda akan menyerahkan pembayaran PPN kepada penjual saat transaksi dilakukan. Penjual kemudian akan menyetorkan PPN tersebut ke kas negara melalui mekanisme yang telah ditetapkan.
3. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Selanjutnya ada Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Tarif BPHTB adalah 5% dari selisih antara nilai perolehan (besarnya sama dengan harga jual apartemen) dan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang berlaku di daerah setempat.
Sebagai contoh, harga jual apartemen adalah Rp1.000.000.000 dan NPOPTKP-nya adalah Rp60.000.000, maka perhitungan BPHTB yang harus Anda bayar adalah sebagai berikut:
5% x (Rp1.000.000.000 – Rp60.000.000)
= 5% x Rp940.000.000
= Rp47.000.000
Jadi, BPHTB yang harus Anda bayarkan adalah Rp47.000.000.
Pembayaran BPHTB harus diselesaikan sebelum akta perolehan hak ditandatangani oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris dan merupakan syarat untuk proses balik nama sertifikat. Ada beberapa pengecualian dan pengurangan yang diberikan oleh pemerintah daerah, seperti perolehan hak oleh negara untuk kepentingan umum atau organisasi sosial.
4. Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM)
Selain pajak-pajak tersebut, pembelian apartemen juga dapat dikenakan Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM). Pajak ini umumnya diterapkan pada barang-barang yang dikategorikan mewah, termasuk beberapa jenis apartemen dengan harga tertentu.
Besaran tarif PPnBM bervariasi tergantung pada nilai jual apartemen. Sebagai contoh, untuk apartemen dengan harga jual di atas Rp5.000.000.000, tarif PPnBM yang berlaku sebesar 20%. Sementara itu, untuk apartemen dengan harga jual di atas Rp10.000.000.000, tarifnya adalah 35%.
Dasar hukum pengenaan PPnBM pada apartemen diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 35/PMK.010/2017.
5. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Salah satu pajak jual beli apartemen yang tak kalah penting yakni Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) berupa pajak atas kepemilikan tanah dan bangunan setiap tahunnya. Adapun, besaran PBB yang harus Anda bayarkan tergantung pada beberapa faktor, seperti:
- Nilai Jual Objek Pajak (NJOP): Semakin tinggi NJOP, maka potensi besaran PBB yang harus dibayar juga semakin tinggi.
- Luas tanah dan bangunan: Semakin luas tanah dan bangunan yang dimiliki, maka tarif PBB-nya juga cenderung lebih besar.
- Tarif pajak: Persentase tarif PBB bisa berbeda-beda untuk setiap daerah dan dapat berubah setiap tahunnya. Namun, biasanya berkisar antara 0,1% hingga 0,3%.
6. Akta Jual Beli (AJB), Bea Balik Nama (BBN), & Pertelaan
Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen hukum yang memuat perjanjian jual beli apartemen, sedangkan Bea Balik Nama (BBN) adalah biaya administrasi yang pemerintah kenakan untuk proses balik nama hak atas tanah dan bangunan. Sementara itu, pertelaan adalah biaya pengurusan dokumen dan administrasi lainnya.
Misalnya, jika harga apartemen adalah Rp1.000.000.000, berikut estimasi biayanya:
- Biaya untuk notaris dalam pembuatan Akta Jual Beli (AJB) biasanya berkisar antara Rp2.000.000 hingga Rp5.000.000.Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen resmi yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti telah terjadi transaksi jual beli tanah atau bangunan. AJB berfungsi sebagai dasar untuk proses balik nama sertifikat tanah atau bangunan dari penjual kepada pembeli di Kantor Pertanahan. Proses ini memastikan bahwa hak kepemilikan atas tanah atau bangunan telah berpindah secara sah dan diakui oleh hukum.
- Sedangkan untuk Bea Balik Nama (BBN), biayanya adalah 1% dari harga jual apartemen, yang berarti 1% dari Rp1.000.000.000 yaitu Rp10.000.000. Bea Balik Nama (BBN) adalah biaya yang harus dibayarkan untuk proses pengalihan nama kepemilikan atas sertifikat tanah atau bangunan dari penjual ke pembeli. Besarnya BBN bervariasi tergantung pada peraturan daerah setempat dan biasanya dihitung berdasarkan persentase tertentu dari nilai transaksi atau harga pasar tanah dan bangunan. Pembayaran BBN adalah syarat utama untuk proses balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan.
- Biaya pertelaan bervariasi, namun umumnya berada dalam rentang Rp1.000.000 hingga Rp3.000.000. Pertelaan adalah dokumen yang berisi rincian dan pembagian unit atau bagian dari suatu bangunan yang dimiliki secara bersama, seperti apartemen atau kondominium. Pertelaan ini mencakup informasi tentang luas unit, lokasi, dan fasilitas bersama yang tersedia. Dokumen ini penting untuk mengatur hak dan kewajiban masing-masing pemilik unit dalam suatu bangunan yang dimiliki bersama, serta sebagai dasar hukum untuk pengurusan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun (SHMSRS).
Dari perhitungan tersebut maka total biaya AJB, BBN, dan Pertelaan bisa berkisar antara Rp13.000.000 hingga Rp18.000.000 untuk harga apartemen tersebut.
Sudah Paham Apa Saja Jenis Pajak Jual Beli Apartemen?
Kesimpulannya, dengan mempelajari berbagai jenis pajak jual beli apartemen yang berlaku, Anda akan lebih mampu mengestimasi biaya tambahan yang diperlukan dengan lebih tepat. Informasi ini membantu Anda merencanakan anggaran secara lebih akurat dan menghindari kejutan finansial di kemudian hari.
Terlebih, dengan memahami komponen pajak tersebut, Anda bisa menghitung total biaya yang harus Anda keluarkan selama transaksi sehingga dapat mempersiapkan dana tambahan dengan lebih baik.
Jika Anda sedang mencari apartemen yang cocok untuk tinggal di Jakarta Selatan, Antasari Place bisa menjadi pilihan yang sangat tepat. Pasalnya, apartemen ini menawarkan berbagai keunggulan, termasuk lokasi yang strategis di jantung kota, fasilitas modern dan lengkap, serta ruang terbuka hijau yang luasnya mencapai 70% dari seluruh area apartemen.
Dengan berbagai keunggulannya ini, Antasari Place menawarkan hunian yang tidak hanya nyaman, tetapi juga memenuhi kebutuhan gaya hidup urban Anda. Untuk informasi lebih lanjut mengenai unit yang tersedia, harga, dan fasilitas, silakan kontak tim Antasari Place atau kunjungi laman resmi kami dan temukan apartemen sesuai dengan keinginan Anda.
Referensi: Rumah123, Asthana Kemang